管理費削減ノウハウ‐直接契約型管理システムHEADLINE

管理費削減対象の主コストとは

直接契約型管理システム導入で経費削減
管理費削減のうえでその対象となる主なコストは、全面委託管理(一括委託管理)のマンションの場合、上乗せマージンにほかなりません。
ご存じの通り、殆どの管理会社は、各業務について自社の従業員に作業にあたらせてはいません。
管理組合さまの年間予算に応じて各業者に発注し、その業者が実際の作業にあたります。
管理会社は各業者に発注するにあたりマージンを取ります。多い場合には100%以上のマージンを取る場合も少なくありません。
(年間予算で2万円を予定している作業を、1万円で請け負わせることで、マージンは100%となります。)
管理組合さまとすると、各作業の適正な相場が分かりませんので、管理会社の提示する金額を鵜呑みにするほかはありません。

そのような状況から脱し、本質的な経費削減を実現する方法があります。
管理組合さまが自ら業者の見積をとって、比較検討して、直接発注する「直接契約型管理システム」という仕組みです。

(そのほか、管理費削減のヒントもいくつかアップしましたので、お役立てください。)

直接契約型管理システム(経費削減の仕組み)

はじめに

直接契約型管理システム導入で経費削減
直接契約型管理システムとは、マンションの管理に必要な業務を管理会社に一括して委託するのではなく、管理組合さまと各業者とが直接契約をすることで経費を節減する仕組みの総称です。

前述のように、全面委託管理の管理会社傘下の各業務のマージンが上乗せされています。
しかし、もしも管理組合さまが自ら業者の見積をとって、比較検討して、直接発注すれば、価格競争の原理が適正に働いて、もっとも適正な業者を適正な金額で発注することができるようになります。

そのためには、各業者の選定、見積の取得、コンペの実施(及び場合によってはプレゼンテーションの実施)、作業内容の指示、作業内容の点検、作業結果の報告、報酬支払いの手続などを管理組合さまが、自ら行わなければならなくなります。

管理組合役員の皆さまの多くは、管理組合の役員専業ではありませんから、それらの作業を本来の仕事以外に行うことは困難です。それが今まで管理会社による管理から自主管理へと移行することを妨げていました。

当事務所がお勧めする「直接契約型管理システム」は、そのような管理組合さまの作業を肩代わりすることで、実質的に自主管理と同じ内容の管理をご提供することができます。
各作業においてマージンを上乗せするのではなく、定額の料金で一括してご提供いたします。

直接契約する業者は、従来、現行管理会社が委託している業者に継続して委託することも可能ですし、その業者が辞退する場合には、地元の業者を含めてコンペを行うことも可能です。何れの場合も現行管理会社のマージンがありませんので、大幅な管理費削減が可能です。

直接契約の対象となる業務は、マンション管理に関する殆ど全ての業務です。

例えば管理員業務の場合には、現在の管理員さまが希望すれば、管理組合さまと直接契約をすることになります。多くの場合、管理員業務費として支払っている金額が下がり、管理員さまへの報酬も上げることができます。

またエレベーター点検の場合は、独立系のエレベーター管理会社を含めて、コンペを行います。エレベーター点検は、専門性の高い業務ですが、コンペを行うことによって、通常の場合、費用を下げることができます。

そのほか、清掃、排水管洗浄、建物設備点検、植栽の各業務、その他の業務において直接契約の対象とすることができます。

直接契約の対象を拡げることで、現行管理会社が管理業務の受託を辞退する場合も想定されますが、その場合でもご心配には及びません。

当事務所は、管理会社のフロント業務について、デベロッパー系・独立系管理会社及び自社としての管理業務におけるノウハウを有しており、あらゆる問題に対処することができます。

その上、直接契約型管理システムを導入していただくことにより、自動的にマンション管理士と顧問契約を締結していただきますので、顧問管理士によるコンサルタントが無料でご利用いただけます。


導入手順

直接契約型管理システムの事前プレゼンテーション
@事前説明会(プレゼンテーション)の実施当システムの導入にあたっては、最初に理事会さまを対象にプレゼンテーションを実施させていただき、システムの詳細をご説明いたしますので、計画実施から管理費削減実現までのイメージを具体的にお持ちいただいた上で、総会に上程していただくことができます。

A現行契約見直し作業当システムの導入により、具体的にいくらの管理費削減が可能となるのか、当事務所の見積書を作成いたします。その際、現行の長期修繕計画を併せて点検しますので、将来の修繕積立金の過不足予想額が判明します。

B総会上程と基本契約締結具体的な直接契約プランを作成の後、総会に上程して区分所有者の皆さまのご了解を頂き、その上で当事務所との契約(基本契約:各業務についての業者との契約ではなく、直接契約型管理システム導入についての契約)を締結していただきます。直接契約に基幹事務を含む場合、当事務所による重要事項説明会を実施する場合があります。

C各直接契約締結準備直接契約を実施する業務について、業者選定等の作業を行います。現行の契約が終了(または解約完了)し次第、直接契約が継続して行われます。作業が途切れることはありません。


費用概要

直接契約型管理システムの費用
@費用計算基本指針ひとつの業務について、節減実績額の25%、または52,500円のうち金額の小さい方を上限とします。

 ※当事務所との基幹事務の直接契約を含む場合は、管理会社変更と同じとなるため、現行一般管理費のみを承ります。(それ以外の直接契約事務の全てについて、無料となります。ただし、管理員業務・清掃員業務については、別途承ります。)

A管理員及び清掃員の直接雇用の場合は、1名の場合月額52,500円で、2名・3名の場合月額78,750円、4名以上の場合月額105,000円を承ります。

 ※なお、上記は一般的な基準であり、具体的報酬額については、建物設備等の状況を現地調査させていただいた上で、お見積させていただきます。


導入のメリットとデメリット

直接契約型管理システム導入のメリットとデメリット
@導入のメリット
 〔1〕.管理費の支出を大幅に減らすことが可能となるまず何より、中間マージンが無くなりますから大幅な管理費削減が可能となります。
 〔2〕.誰が役員になっても、管理業務が均一に行われる直接契約型管理システム導入により、自動的にマンション管理士の顧問契約も導入され、一般管理業務の直接契約により、理事長にいわば秘書が付くことで、理事長職の業務が減って、どなたが理事長となっても、同じように専門的な知識を活用しながら円滑に理事長職を全うすることができるようになります。従って慢性的役員不足の解消につながります。
 〔3〕.将来の大規模修繕への道すじが明確になる当事務所の視座は、常に管理組合さまの自主的な管理と、大規模修繕の実施に置かれています。そのため、いつどの時点でどのくらいの資金が調達されていなければならないかが明確になり、修繕積立金の不足や、一時金の徴収の有無の不安が解消されます。

A導入のデメリット
 〔1〕.現行管理会社との軋轢(あつれき)が生じる場合によっては、現行管理会社さまの強い抵抗が予想されます。
 〔2〕.管理員・清掃員が変わる現在の管理員さまが直接契約を望まない場合もあり得ます。
 〔3〕.現在の役員の皆さまに、一時的な負担が増える導入から総会での了承まで、現在の役員の皆さまには一時的な負担が及ぶことになります。


おわりに

AMMO会田マンション管理士事務所
当事務所では、直接契約型管理システムについて随時ご説明に伺う用意がございますので、お申し付け下さい。

また、当事務所とのご契約はお見送りになるという場合でも、このシステムを現行の管理会社との管理委託契約に反映させてみたいというご意向があれば、無料で資料提供等を行わせていただきますのでその旨お申し出下さい。


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