マンション管理の基礎知識‐もくじknowledge

マンション管理に関する基礎知識を掲載しました。お役立ていただければ幸いです。

[1]法規(区分所有法・規約・細則)、区分所有のこと

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  • マンションの区分所有って、どういうことですか?
    マンションの区分所有とは、マンションを複数の人で所有する場合の一つの形態です。複数の人で所有する場合のことを、法律では「共有(きょうゆう)」と言います。マンションの区分所有は、その「共有」の一つの形です<…続く…>
  • 共用部分と専有部分のさかいは?
    マンションのどの部分が共用部分で、またどの部分が専有部分なのかを考えることは、とても重要で、しかも難しいことです。と言うのは、共用部分であることに争いがない部分(法律で共用部分であると決められている部分で、変更することはできない)と、専有部分であることに争いのない部分との中間に、とても多くのグレーゾーンがあるからです<…続く…>
  • 一部共用部分とはどういうものですか?
    一部共用部分とは、共用部分のうち、一部の専有部分のためだけに使用される部分のことを言います。具体的には、複合用途マンションなどで、一階と二階の店舗部分のためだけに使用される出口や、エレベーターなどです。また、三階以上にある住居部分のためだけの出口も一部共用部分となります。一部の専有部分のみに通じる廊下や階段、エレベーターなど、構造上一部の区分所有者のみの用に供されるべきことが明らかな共用部分は一部共用部分となります<…続く…>      
  • 専有部分の用途が制限される場合はありますか?
    マンションの区分所有権は、所有権の一種である以上、自由に使用・収益・処分できるのが原則です。しかし高層建築物であることの当然の結論として、一定の制限に服します。専有部分の用途制限は、建物を維持保存しなければならないという必要からなされる制限というよりも、共同住宅であるという事情から認められるものです<…続く…>
  • 管理者の事務報告とはどういうものですか?
    管理者とは、マンションの共用部分を維持管理して、総会で決まったことを行うために選ばれた人のことを言います。具体的には管理組合の理事長です。法律上は、理事長に限られず、管理会社などがそれになることもできますが、例外なのでここでは管理者=理事長であるとします<…続く…>
  • 管理費はどのように決められるのですか?
    管理費は、マンションの販売時には既に決められています。マンションの購入者は、専有部分の販売価格、管理費と修繕積立金の月額などを考えながら購入するかどうかを決めます。 では、管理費はどのように決められるのでしょうか?<…続く…>
  • 占有者の意見陳述権とはどのようなものですか?
    マンションは区分所有者の物ですから、どのように管理するかは区分所有者だけで決められるのが原則です。しかし実際には、正当な理由に基づいて専有部分を使用している人(例:賃借人)などがいます。そのような人を占有者と呼びます。 占有者は、総会で決議に加わることはできません。しかし総会での決議が自分の生活に影響がでるような場合もあります<…続く…>
  • 管理規約の設定と、変更の方法は?
    管理規約は、マンションの憲法とも言うべき規則なのはご案内の通りです。普通は、マンション購入時に販売主が管理規約案を購入者に示して了解をもらい署名捺印して全員の同意を取ります。それによって最初の管理規約が定められたことになります。それを原始規約という呼び方で呼ぶことが一般的です<…続く…>
  • 使用細則の制定変更について
    使用細則とは、管理規約を保管するものとして定められる管理組合の規則です。その内容は、次のようなものがありますが、それに限られるものではありません。例:@専有部分の使い方の制限Aペットの飼育B楽器の演奏C悪臭の防止D危険物や重量物の搬入E専有部分の増改築やリフォームFゴミの処理G集会所の使用H看板広告の掲示I駐輪場等の使用など<…続く…>
  • 管理規約の保管方法と閲覧
    管理規約は、販売時に販売主が買主に説明して署名・捺印して作成する原始規約がある場合にはそれが、あるいは販売後に作成して理事長が原本と相違ない旨の記名押印をしたものがあればそれが、原本として取り扱われます。その後管理規約に変更があった場合、変更があった旨を記した議事録と原始規約を合綴(がってつ)したものが規約原本となります<…続く…>
  • 規約の閲覧をできる利害関係人とは?
    規約の閲覧を請求できる利害関係人とは、その規約の規制に服する人と、将来服することになる人です。具体的には<…続く…>
  • 「包括承継人」と「特定承継人」
    区分所有者の持っている権利は、専有部分に対する所有権(区分所有権)です。その部分を自由に使用・収益・処分することができます。そのような権利は物権(ぶっけん)と呼ばれます。それに対して、人と人との約束事や契約から発生する権利は債権(さいけん)と呼ばれます<…続く…>
  • 賃借人の管理上の義務
    賃借人は、ある専有部分について、区分所有者に家賃を支払って使用します。法律の建前から言うと、賃借人は区分所有者との約束事にだけ拘束されますから、本来、管理規約に従う義務はありません。しかしマンションは共同生活の場ですから<…続く…>
  • 専用使用権
    マンション内の共用部分のうち、特定の人だけが使用する部分があります。建物と敷地には、マンション居住者全員が使用するところとそうでないところがありますから、特定の人だけが使用するという部分も出てきます<…続く…>
  • 専用使用部分の管理
    専用使用部分とは、特定の区分所有者だけが使用する場所であり、そのような使用をする権利を専用使用権と呼びます。管理とは、通常次の三つの場合を指します<…続く…>
  • ベランダの面積を加味した修繕一時金の徴収
    修繕を行うときに、予算が不足することがあります。そのような場合には、一時金を徴収したり、借入をして対処するのですが、一時金の徴収をどのような基準で行うかが問題になる場合があります<…続く…>
  • ベランダの隣との境にある隔壁の修理
    ベランダに設置されている隣のベランダとの境にある隔壁は、どのような場合に誰れが費用を負担して修理するのでしょうか?<…続く…>
  • 共用部分と専有部分
    マンションの建物に関して言えば、そこが共用部分であるのか専有部分であるかについて、塗装面についてまで厳密に区分されています<…続く…>
  • 漏水事故の責任
    漏水事故の多くは、配管の詰まりや上階の人の不注意などで起きますが、配管の勾配の不足、配管の不施工などによっても発生します。まず原因を特定することが大切です<…続く…>
  • 参考資料:
    ■マンション標準管理規約(単棟型)コメント付
    ■マンション標準管理規約(団地型)コメント付
    ■マンション管理標準指針コメント(二 管理規約の作成及び改正)  

[2]組合運営(総会・理事会・会計)のこと

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  • 総会と理事会の役割について
    管理組合の総会は、マンションの最高議決機関であるとされています。法律や管理規約で定められていない事項についても、総会は決議することができます。株式会社における株主総会に似ていると言えます<…続く…>
  • 総会での「その他」の議題の取扱い
    総会通知に予め記載された議題についてのみ、総会で議決できるのが原則です。総会の通知を受け取った区分所有者は、議案を見て自分に関係があるか無いかを判断して出席するかどうか、あるいは議決権を行使するかどうかを決めますから、総会通知に書かれていない議題を決議することは、不意打ちになってしまうからです<…続く…>
  • 総会決議の過半数の基準
    株式会社の株主総会や、住民自治会の総会など、およそ会議が行われる場合には、会議の成立のための要件を定めておく必要があります。マンションの場合、区分所有法において、議決権数を定めています<…続く…>
  • 総会の招集通知の宛先
    総会の招集通知の宛先は、予め届けがされている場合には、そこに対して行います。届けがされているが、実際に郵送したら返送されてきてしまったような場合には、転居先を調べる義務はありません<…続く…>
  • 総会通知の「会議の目的たる事項」
    総会通知には、「会議の目的たる事項」を記載しなければなりません。会議の目的たる事項とは、例えば「第○号議案 ○○に関する件」と記載するだけでは足りません<…続く…>
  • 総会に向けての手続き
    総会に向けての手続きの中で、理事会が最も時間をかけるのはどのような議題にするかでしょう。しかし最も最初にやらなければならないことは、日時の決定です<…続く…>
  • 総会を欠席するときの議決権の行使
    総会を欠席するときは、一般に書面による議決権行使が認められます。書面による議決権行使とは、議決権行使書という書面に、各議案毎に賛否を記した書類です<…続く…>
  • 総会議事録は誰れがどのように作るか
    実際には、管理会社のフロントマンが作ります(笑)。あるいは、書記担当の理事が作成します。しかし法律では、議長が作って、総会に出席した組合員2名が署名・押印することになっています<…続く…>
  • 議事録作成上の注意点
    総会議事録に限らず、議事録を作成する場合には、最初に次の点を記載する必要があります。@日時、A場所、B会議の名称、C定足数(会議が成立するために必要な出席者の数)、D出席者数、E会議が成立したこと次にF議事の経過の要領と結果を記載します<…続く…>
  • 総会議事録の署名押印
    総会議事録には、議長と出席した組合員2名が署名押印します。理事長が議長となる旨を定めている組合も多数ありますが、必ずしも理事長が議長を務める場合ばかりではありませんから<…続く…>
  • 総会における緊急提案
    総会において議場から突如議題が出されることがあります。そのような場合、その議題の取扱と、可決された場合の効力が問題となります<…続く…>
  • 複数の区分所有者が共有する専有部分
    複数の区分所有者が専有部分を共有する場合とは、ある区分所有者が死亡して、推定相続人が数名いる場合などがありますが、夫婦で持ち分を有している専有部分でも同様の問題が起こります<…続く…>
  • 理事会議事録の作成について
    理事会については、区分所有法は何も決めていません。理事会について規定しているのは、標準管理規約ですが、そこでは管理者たる理事長と共に、管理組合の活動について意思を決定する機関として役割づけられています<…続く…>
  • 理事長職務の権利と義務
    標準管理規約において、理事長は管理者とされます。その権限については、次のようにまとめることができます<…続く…>
  • 理事長候補者の規約違反
    理事長候補者自身が管理規約に違反することをしている場合、その人に理事長を頼んでいいかどうか迷う場合があります。輪番制で理事長が決まる場合であっても、同様の問題は起こりえます<…続く…>
  • 区分所有者の同居の親族と役員の選任
    区分所有者が妻の単独名義の場合、その夫たる同居の親族が理事になることができるかが問題になります。実務上は、そのような場合に夫が理事になれないとするマンションの方が少数だと思われます<…続く…>
  • 補欠役員選任の簡便な方法
    役員が組合員でなくなったようなときは、自動的に役員でもなくなります。そのような場合に、欠員を補充する必要があることがあります。例えば理事1名を補充するために臨時総会を開催するのはいかにも面倒です。そのような場合に欠員を補充する簡単な方法が問われる場合があります<…続く…>
  • 理事の人数
    理事の人数については、区分所有法等の定めはありません。唯一標準管理規約のコメントで、おおむね10〜15世帯につき1名で、最低3名最高20名程度という基準があります<…続く…>
  • 管理組合役員の職務分担
    管理組合の役員には、理事長、副理事長、監事などがあります。それぞれの基本的な役割分担は、次のようになります<…続く…>
  • 会計上の理事の職務分担
    管理組合にとって、お金の流れを正確に把握し、適正に管理することは最も大切なことであると言えます。そのために、理事長や会計担当理事だけでなく、理事がそれぞれの立場に応じて関わる仕組みがあります<…続く…>
  • 参考資料:
    マンション管理標準指針コメント(三 管理組合の経理)     

[3]管理費や、管理業務委託のこと

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  • 管理費等
    マンションは区分所有者の専有部分と共用部分とに分けられ、共用部分については、専有部分の床面積の割合に応じた共有になります。そしてそのような共有物について、法律は、「各共有者は、その持ち分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。(民法253条)」と定めています<…続く…>
  • 管理費等が足りなくなった場合
    当初の予算では見込んでいなかった出費が発生したなどの理由によって管理費等が不足する場合があります。そのような場合、管理者(多くは理事長)は、総会の決議を経ることなく、不足額を区分所有者に請求することができると考えられています<…続く…>
  • 委託管理と自主管理
    自主管理とは、管理組合の運営や管理業務を管理組合自らが行う管理の方式です。また委託管理とは、一部委託管理と全部委託管理とがあり、前者は管理業務のうち一部を管理組合自らが行い、残りを外部に委託する方式で、後者は管理業務の全てを外部に委託して行う方式です。何れの場合も、管理組合としての意思決定は自らで行います<…続く…>
  • 自主管理を継続できる管理組合の条件
    委託管理から自主管理へと体制を変えたにもかかわらず、再び委託管理に戻る管理組合もあります。その理由は幾つかありますが、最も大きな問題は、人材確保が難しい点です。<…中略…>一般に、事務処理能力の高い人が協力してくれればと考えがちですが、逆に毎月数百万円のお金が動く管理組合の業務を、一部の人があるいは、一人の人が長い間取り仕切ることは、別な危険もはらんでいます<…続く…>
  • 管理会社の業務が分かりにくい
    管理会社が何をやっているのかが分からないという声はよく聞かれます。その原因の第一は、やるべきことが書かれている契約書と、実際の作業とが、作業報告書等で検証できるようになっていない場合があります<…続く…>
  • 管理会社を選ぶポイント
    管理会社を選ぶポイントについては、それこそインターネットで検索すれば山のように出てきます。標準管理委託契約書に準拠した仕様であるかどうか、会計処理基準が確立しているか、管理費等の支払いは理事会の承認を取っているか、管理費等の収納は妥当な方式か、毎月の会計報告をするか、滞納者への督促はちゃんとやっているか、などなど、チェックリストを用意しているホームページもありますから参照してみてください<…続く…>
  • 駐車場使用料の決め方
    マンション内の駐車場の使用料は、一般的に有料となっています。全ての住民に駐車場を提供できる場合を除いて、利用できる人と利用できない人との不公平感を無くすためには有料である必要があります<…続く…>
  • 町内会費等の支払
    自治会と管理組合とが本質的に違う以上、町内会費を管理費から支出すべきではないでしょう。一昔前に言われた分類で言うと、管理組合はゲゼルシャフト(利益社会)であり、自治会はゲマインシャフト(共同社会)であるのがその本質だからです<…続く…>
  • 参考資料:
    ■標準管理委託契約書
    ■標準管理委託契約書コメント
    ■マンション管理標準指針コメント(四 建物・設備の維持管理)
    ■マンション管理標準指針コメント(五 管理業務の委託)
    ■(参考)マンション維持管理状況に関する調査<…続く…>

[4]修繕に関すること

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  • マンションの修繕はいつから行うべきですか?
    マンションは構造や立地条件によってそれぞれ異なりますから、一律にいつからと言うことはできません。しかしどのマンションについても共通して言えることは、「すぐに始めるべきことがある」ということです。 一般にマンションの場合、2年目の瑕疵担保期間満了時までの補修工事、5年目とされている最初の鉄部塗装工事などを経て、15年目の最初の大規模修繕工事に至ると言われています<…続く…>
  • 適正な修繕積立金の金額とは?
    我が国の多くのマンションで修繕積立金の不足が予想されています。その原因の一つは、販売時に低く設定された修繕積立金です。段階的に値上げする計画である場合が多いのですが、一般的に不足しがちな設定になっています。分譲時に売りやすくするために、積立金の額を低く設定するからです<…続く…>
  • 修繕積立金について
    修繕積立金は、マンションを将来に亘って維持するための工事等に備えられる資金ですが、毎日毎月の管理業務のために徴収され使われる管理費とは幾つかの異なった点があります<…続く…>
  • マンションの建物診断とは?
    建物診断とは、「建物調査」「建物設備調査」「劣化診断」などと同じ意味です。また行われる時期によって、「日常点検」「定期点検」「大規模修繕の前提の点検」などに分けることもできます。時期や規模によって、修繕積立金からの出費が認められたり、法律で定められたものもありますが、それ以外は区別する実益は大きくありません<…続く…>
  • 改修工事の見積の依頼の仕方
    工事の見積を取ること自体、専門的な知識が必要です。ただ建物を見せて見積もりしてくださいというわけにはいきません。 通常は、@工事設計書、A工事仕様書、B工事内訳書、C監理仕様書、などを示して、工事する範囲を明らかにしたり、足場等仮設工事の方法を示したり、下地や仕上げの材料の質と量を示したり、工事に必要な材料の全体量を出したり、工事の監督の仕方や代金の支払い条件を示したりします<…続く…>
  • 大規模修繕工事の業者の選定
    大規模修繕工事等を行う場合、どの業者に発注するかが問題になります。業者としての善し悪しを理事会、管理組合で見分けるのは困難です。住民の中にゼネコンに勤めているような人がいる場合には、その人に修繕委員会に加わって貰うなど、日頃から体制作りができるようであればいいのですが、必ずしもそのような人がいるわけでもありませんので、一般的な工事業者の選定の仕方をご紹介します<…続く…>
  • 外壁補修時等のクーラー屋外機の取り外し費用
    外壁補修時や、ベランダの防水シートの張替工事の際にクーラー屋外機(室外機)の取り外しが必要になる場合があり、その費用負担を誰がするのかが問題になる場合があります。一般論として結論から言えば、各区分所有者(賃借人を含む)が負担するのが公平であると考えます<…続く…>
  • 玄関扉の塗装申出の取扱
    玄関扉は、共用部分であるとされます。鍵と内側の塗装以外の部分については、共用部分ですので管理組合の範疇(はんちゅう)になります。玄関扉の外側について、塗装したい旨の申し出があった場合、どのように考えるべきでしょうか<…続く…>
  • フローリング工事の承認について
    区分所有権は、専有部分を自由に使用することができる権利ですが、マンションの場合構造上当然に一定の制限があります。それはひと言で言えば、共同の利益に反する行為はできないということです<…続く…>
  • 耐震改修と補助制度
    耐震改修は、まず総会において耐震改修事業の実施と予算化が承認されることが必要です<…続く…>    

[5]金融や、資産管理、運用のこと

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  • リフォームローンの融資申込をする際の留意点
    住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の共用部分リフォームローンの融資申込をする際に、いくつかの条件を付されます。利用できる管理組合であることの条件だけでも12項目あります<…続く…>
  • 管理組合が入っておくべき保険は?
    管理組合が入るべき保険は、その管理している共用部分の管理に必要な保険ということになります。具体的には、建物や設備に対する保険と、第三者に保証するための賠償保険です<…続く…>
  • マンション修繕費用積立保険とは?
    昭和60年頃に発売された、マンションの共用部分を一括して担保する補償機能と、積立機能を兼ね備えた保険ですが、現在は発売されていません。現在では、マンション総合保険や、積立マンション保険などの名称で同様の保険が発売されています<…続く…>
  • マンション居住者向け保険は?
    マンションに住んでいる人が入る保険としては、「団地保険」があります。区分所有者だけでなく、賃借人の人も入ることができます。団地保険の内容は、@物保険、A費用保険、B傷害保険、C賠償責任保険です<…続く…>
  • 管理費等のペイオフ対策は?
    ペイオフとは、金融機関が破綻した場合に、ある一定の金額までしか払い戻しを保証されない制度のことです。その金額は、現在のところ、一千万円とされています<…続く…>     

[6]その他のこと

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  • 駐車場不足について
    駐車場不足の問題は、一挙に解決させるのが困難な問題の一つです。その理由は、駐車場は、今後利用したいと待っている人たちと、既に利用している人たちと、今後も利用する予定のない人たちで、それぞれ利害が対立し、その対立の構図は簡単には変わらないからです。しかも今後予想される高齢化が進めば、運転人口も減少し、平置式の駐車場から機械式立体駐車場への移行など、とても安易にできることではないからです<…続く…>
  • 駐車違反への対応は?
    駐車違反車両に対する対応は、マンションの敷地内においては、単純に駐車違反としての摘発ができないだけに困った問題です。具体的には、コーンを置いて物理的に駐車できないようにしたり、警告の表示をしたり、正当な駐車との区別を付けるために駐車許可証を発行したりする方法がありますが、決定的な方策は無いというのが現状です<…続く…>
  • 駐車違反に対する実力行使
    マンション敷地内での違法駐車を防止するために、現に違法駐車している車両に対して実力行使することがあります。程度の差はありますが、接着剤を使って駐車禁止の札を貼り付けるなどは、逆に訴えられる可能性のある行為です。車輪をロックするなどの行為も同様です。やめておいた方が無難でしょう<…続く…>
  • 或る専有部分を管理組合で買うには?
    マンション内の或る専有部分が、売りに出されることはよくあります。そのような場合に、管理組合としてその専有部分を集会室として使いたいなどの理由によって買い取れるでしょうか?回答としては、できます。しかし、克服しなければならない問題が多いのも事実です<…続く…>
  • 管理組合、管理者、管理会社、管理員の違い
    管理組合とは、分譲マンションの専有部分の持ち主による団体のことをいいます。法律上自動的に立ち上がりますので、特別な設立総会は必要ありません。(第1回の管理組合総会を設立総会と呼ぶこともありますが、その会議で作られるわけではありません。)重要なのは、地域の自治会とは違うということです<…続く…>
  • 借地権付き分譲マンション
    借地権付き分譲マンションとは、マンションが建っている敷地について、区分所有者は所有権ではなく、借地権を持っているというマンションのことです<…続く…>
  • 複合用途型マンションの管理
    複合用途型マンションを管理する場合、最も問題になるのは共用部分の管理を誰の費用で行うかでしょう。例えば住居部分と店舗部分を有するマンションで考えてみます<…続く…>
  • 外部の専門家との付き合い方
    マンションにおいて、管理しなければならないことは非常に多岐に亘ります。その全てに精通している人は殆ど皆無と言っていいでしょう。またマンションに関して発生する問題は、常に現在の問題として発生しますから、一般論としてではなく、飽くまでも具体論として解決できなければなりません。そのためには、理事会の皆さまでの話し合いの他、専門家の助力を得ることで効率よく解決できる場合が少なくありません<…続く…>
  • 建替えの相談先
    建替えが問題になるとき、マンション管理組合の中には専門委員会が立ち上げられたり、あるいは理事会において相当長い期間をかけての討議が行われます。その上でいよいよ本格的に建替えの準備作業に入ることになります<…続く…>
  • 建替円滑化法とは?
    昭和30年代に建築されたマンションが、既に建物としての寿命を迎え始め、どのようにマンションを建て替えていくかが検討されました。その結果制定されたのが建替円滑化法(2002年12月施行)です<…続く…>

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